Ai un apartament gol și vezi ce încasează vecinul de la etajul trei pe Booking. Pare simplu: faci poze, îl listezi, primești bani.
Partea pe care nu ți-o spune nimeni e că, între decizia de a începe și prima rezervare legală, sunt cinci lucruri de rezolvat. Niciunul complicat, dar dacă sari peste unul, afli la primul control.
Mai jos e ordinea în care se fac, ce documente cere fiecare pas și unde se blochează majoritatea.
Ce înseamnă închiriere în regim hotelier
Închirierea în regim hotelier înseamnă cazare pe termen scurt, de obicei de la o noapte la câteva săptămâni, cu servicii incluse și cu tarif pe noapte. E o activitate de cazare turistică, nu o închiriere clasică.
Diferența față de chiria pe termen lung nu e doar durata. La chirie ai un contract, un chiriaș și o factură pe lună. În regim hotelier ai zeci de oaspeți pe an, obligații de raportare, curățenie între sejururi și un tarif care se schimbă de la o săptămână la alta. Legal și fiscal, sunt două lucruri diferite.
Persoană fizică sau firmă
Prima decizie, și cea care schimbă tot ce urmează.
Din 2026, Codul fiscal împarte situația după numărul de camere. Până la șapte camere inclusiv, în locuințe proprietate personală, veniturile intră la categoria venituri din cedarea folosinței bunurilor. Peste șapte camere, veniturile trec la activități independente și regimul se schimbă complet.
Pragul acesta e cel care decide dacă poți rămâne persoană fizică sau trebuie să îți deschizi PFA ori SRL. Sistemul de impozitare s-a modificat în 2026 față de cel bazat pe norma de venit, așa că verifică prevederile în vigoare cu contabilul înainte să alegi forma de organizare. E singura parte din tot procesul care se schimbă des.
Certificatul de clasificare
Obligatoriu înainte de a începe activitatea, atât pentru persoane fizice, cât și pentru firme. Se eliberează de Ministerul Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului.
Vestea bună e că nu aștepți cu apartamentul gol. La depunerea dosarului primești o autorizație provizorie și poți funcționa cu ea. Certificatul propriu-zis vine în câteva luni, după o verificare la fața locului prin care se confirmă că spațiul îndeplinește criteriile pentru categoria solicitată.
Clasificarea se dă pe stele sau pe margarete, în funcție de tipul unității, și determină ce trebuie să ai în cameră. Cu cât ceri mai multe stele, cu atât sunt mai multe criterii de bifat.
Acordul vecinilor
Aici se blochează cei mai mulți, și e singura parte din proces care nu depinde de tine.
Pentru apartamentele din blocuri se cere acordul scris al vecinilor direct afectați, adică cei de deasupra, cei de dedesubt și cei de pe același palier. Acordul se depune la dosar și trebuie să existe în cazul unei verificări ulterioare.
Practic, dacă un vecin refuză, nu treci mai departe. Merită discutat înainte să investești în renovare și mobilier, nu după. Argumentul care funcționează de obicei nu e cel financiar, ci cel operațional: cine face curat, la ce oră se face check-in-ul, cine răspunde la telefon dacă apare zgomot noaptea.
Codul CAEN
Dacă mergi pe firmă, codul relevant este 5520, facilități de cazare pentru vacanțe și perioade de scurtă durată. E codul sub care se desfășoară legal activitatea de închiriere în regim hotelier pentru apartamente, case de vacanță și unități similare.
Nu îl confunda cu 5510, care acoperă hotelurile și structurile similare, sau cu 6820, care e închirierea clasică de bunuri imobiliare. Codul greșit înseamnă activitate desfășurată în afara obiectului declarat.
Contractul cu oaspetele
În regim hotelier nu semnezi un contract de închiriere clasic. Relația se stabilește prin confirmarea rezervării, care conține tariful, perioada, politica de anulare și regulile casei.
Ce merită scris negru pe alb, indiferent de canalul prin care vine rezervarea: ora de check-in și de check-out, ce se întâmplă la eliberarea târzie a camerei, condițiile de anulare, garanția pentru daune și regulile privind numărul de persoane. Majoritatea disputelor pornesc de la lucruri care nu au fost spuse la rezervare.
Dacă listezi pe portaluri, o parte din aceste condiții se preiau automat din setările contului. Verifică-le, pentru că valorile implicite rareori se potrivesc cu ce vrei tu.
Ce se schimbă când ai mai mult de un apartament
Cu o singură unitate, te descurci cu un calendar și un telefon. Problemele apar la a doua și devin serioase la a treia.
Fiecare apartament e listat pe mai multe portaluri. Fiecare portal are propriul calendar. Când se vinde o noapte pe unul, trebuie să dispară de pe celelalte, altfel primești două rezervări pentru aceeași dată. E cel mai frecvent mod în care un proprietar nou pierde bani și primește prima recenzie proastă.
Am scris separat despre cum apare overbooking-ul și cum îl eviți. Pe scurt, soluția e un channel manager, care ține disponibilitatea sincronizată între toate canalele.
A doua schimbare e la curățenie. Cu un apartament ții minte. Cu cinci, ai nevoie de un sistem care să îți spună care e gata și care nu.
Unde ajută Previo
Nu la obținut certificatul de clasificare și nici la convins vecinii. Acelea le faci tu.
Previo intră după, la partea operațională. Același sistem gestionează apartamente în regim hotelier, pensiuni și hoteluri, pentru că problema e aceeași: mai multe unități vândute pe mai multe canale.
Calendarul îți arată toate rezervările într-un singur loc și le muți dintr-o unitate în alta cu mouse-ul. Rapoartele îți spun care canal îți aduce cele mai multe rezervări, deci vezi cât din afacere depinde de o singură platformă. Raportările pentru oaspeții străini pleacă automat către autorități, conform legislației în vigoare, ceea ce elimină una dintre obligațiile pe care proprietarii noi le uită cel mai des.
Dacă ai mai multe apartamente, am detaliat separat ce se schimbă la scară și ce face un software. Iar dacă vrei rezervări care nu trec prin portaluri, motorul de rezervări pune butonul direct pe site-ul tău.
Ordinea în care se fac lucrurile
Întâi discuți cu vecinii, pentru că e singurul pas care poate opri tot. Apoi decizi forma de organizare, în funcție de câte camere ai și ce spune contabilul. Apoi depui dosarul de clasificare și primești autorizația provizorie, moment din care poți funcționa. Abia după aceea faci pozele, listezi și începi să vinzi.
Majoritatea proprietarilor fac invers, încep cu pozele și listarea, și descoperă blocajele când au deja bani investiți.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă închiriere în regim hotelier?
Cazare pe termen scurt, cu tarif pe noapte și servicii incluse, într-un spațiu clasificat ca structură de primire turistică. Se deosebește de chiria clasică prin durată, prin obligațiile de raportare și prin regimul fiscal.
Pot închiria în regim hotelier ca persoană fizică?
Da, în limitele prevăzute de Codul fiscal. Din 2026, pragul relevant este de șapte camere inclusiv, în locuințe proprietate personală. Peste acest număr, veniturile intră în altă categorie și forma de organizare se schimbă. Confirmă situația ta cu un contabil.
Am nevoie de acordul vecinilor?
Pentru apartamente în bloc, da. Se cere acordul scris al vecinilor direct afectați, cei de deasupra, cei de dedesubt și cei de pe același palier, iar acordul se depune la dosarul de clasificare.
Ce cod CAEN folosesc?
5520, facilități de cazare pentru vacanțe și perioade de scurtă durată. Nu 5510, care e pentru hoteluri, și nu 6820, care e închirierea clasică de imobile.
Pot să încep înainte să primesc certificatul de clasificare?
Da, cu autorizația provizorie primită la depunerea dosarului. Certificatul propriu-zis vine ulterior, după verificarea la fața locului.
Am nevoie de software dacă am un singur apartament?
Nu neapărat. Devine necesar din momentul în care vinzi pe mai mult de două canale sau ai mai mult de o unitate, pentru că atunci apare riscul de suprarezervare.
